Kündigungsfristen für die eigene Wohnung

JMG / pixelio.de

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In Deutschland ist die Kündigung von Wohnraum eng mit gesetzlichen Vorschriften und Regelungen verbunden. Daher wird bei einer Kündigung zwischen ordentlicher, außerordentlicher und einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unterschieden. Die Fristen für Mieter und Vermieter fallen unterschiedlich aus.

Allerdings gilt, dass Mieter und Vermieter grundsätzlich nur kündigen können, wenn sie sich an die gesetzlichen Fristen halten. Der Vermieter braucht einen Kündigungsgrund. Zudem kommt eine Faustregel zum Einsatz. Diese besagt: Je länger das Mietverhältnis andauert, desto länger die Kündigungsfrist.

Nicht immer sind Kündigungen mit der 3-Monats-Regelung möglich

Seit dem 01.09.2001 beträgt die Kündigungsfrist für Mieter nur noch 3 Monate, ganz gleich, wie lange das Mietverhältnis bestanden hat. Bedingt durch diese Mietrechtsreform ergibt sich der Vorteil, dass beispielsweise günstigere Kündigungsfristen für den Mieter im Mietvertrag genutzt werden können. Grundsätzlich gilt, dass diese zu Gunsten des Mieters ausgelegt sein müssen und sich an die gesetzlichen Regelungen halten.

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Bei Altmietverträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen und vor dem 01.06.2005 gekündigt wurden, galten damals noch die alten Kündigungsfristen, die deutlich länger waren. Die neuen Mietverträge, die nach dem oben genannten Datum abgeschlossen wurden, können mit der 3-Monats-Regelung beendet werden. Der Mieter ist bei einer Kündigung gegenüber dem Vermieter im Vorteil, da immer die kürzere Regelung angewendet wird. Der Vermieter kann die 3-Monats-Regelung nur nutzen, wenn das Mietverhältnis nicht länger als 5 Jahre besteht. Wenn 5 Jahre bereits überschritten sind, gilt eine Kündigungsfrist von 6 Monaten, ab 8 Jahren muss sogar eine Kündigungsfrist von 9 Monaten eingehalten werden. (§ 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB).

Gemäß des § 568 Abs. 1 BGB muss eine ordentliche Kündigung immer schriftlich erfolgen. Im Internet gibt es dazu viele unterschiedliche Vordrucke, die verwendet werden können. Wichtig ist, dass diese Formulare persönlich unterschrieben werden, denn sonst ist die Kündigung nicht rechtskräftig. In einer Wohngemeinschaft müssen alle Mitbewohner, die im Vertrag aufgeführt sind, die Kündigung unterschreiben.

Wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll, gibt es Kündigungssperrfristen, die eingehalten werden müssen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann durch die Kündigungssperrfrist erst nach drei Jahren ausgesprochen werden und erst nach dem maßgeblichen Grundbucheintrag. Kommunal und regional kann es aber auch vereinzelt andere Fristen geben. Dieses ist möglich, da Städte, Kommunen und Gemeinden, bedingt durch eine Rechtsverordnung, andere Regelungen festlegen können.

Richtig kündigen – Das gilt es zu beachten

Die schriftliche Kündigung der Mietwohnung muss dem Vermieter am 3. Werktag des Monats zugestellt werden. Verspätet sich die Kündigung um einen Tag, verschiebt sich das Auszugsdatum um einen Monat. Der Mieter braucht, im Gegensatz zum Vermieter, die Kündigung nicht zu begründen. Wenn der Vermieter den Mietvertrag kündigt, muss er ein berechtigtes Interesse haben, um eine Kündigung aussprechen zu können.

Bei der Fristberechnung müssen Sie darauf achten, dass der Samstag als Werktag gilt. Laut einem BGH-Urteil gilt dieses auch, wenn es sich bei dem 3. Werktag um den Samstag handelt. (BGH-Urteil v. 17.02.2005 – III ZR 172/04) Diese Karenzzeit gilt gleichermaßen für Mieter und Vermieter. Erlaubt ist grundsätzlich aber, die Kündigungsfristen für den Vermieter zu verlängern und schon in den ersten Jahren der Vermietung eine Kündigungsfrist von sechs und mehr Monaten festzulegen.

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